A Receita Federal do Brasil (RFB) divulgou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que estabelece regras para a atualização do valor de bens imóveis, conforme o valor de mercado, aplicável tanto a pessoas físicas quanto jurídicas.
Os contribuintes têm até o dia 16 de dezembro de 2024 para optar por essa atualização e recolher o imposto sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de mercado do imóvel, utilizando alíquotas reduzidas.
Aqueles que desejarem realizar essa atualização devem preencher a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que estará disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) do site da Receita Federal a partir de 24 de setembro de 2024.
No caso de pessoas físicas, os imóveis incluídos na Declaração de Ajuste Anual (DAA) poderão ser atualizados, resultando no pagamento de uma alíquota única de 4% de IRPF sobre a diferença de valor. Em situações normais, sem a redução, as alíquotas variam de 15% a 22,5%.
Para as empresas, a atualização de imóveis incluídos no ativo não circulante de seus balanços será tributada com uma alíquota de 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença de valor. As alíquotas totais, sem a redução, podem alcançar até 34%, dependendo do regime tributário da empresa.
Se o imóvel atualizado for vendido antes de 15 anos após a atualização, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo desde a atualização. O ajuste começa em 0% para vendas realizadas até 36 meses e vai aumentando gradualmente até atingir 100% após 180 meses.
Também podem ser atualizados imóveis localizados tanto no Brasil quanto no exterior, inclusive aqueles já declarados na Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Se os imóveis forem parte de entidades controladas no exterior ou pertencerem a trust, também poderão ser atualizados, desde que o responsável pela declaração seja uma pessoa física.
Importante:
Caso um imóvel atualizado seja vendido ou baixado antes de decorridos quinze anos a partir da data da opção pela atualização, o cálculo do ganho de capital deverá seguir a seguinte fórmula:
GK = valor da venda – [CAA + (DTA x %)], em que:
GK = ganho de capital;
CAA = custo original do imóvel antes da atualização;
DTA = diferença entre o valor atualizado do imóvel e o valor de aquisição original;
% = percentual proporcional ao tempo decorrido entre a atualização e a venda, conforme previsto na tabela abaixo.
Tabela de Percentuais Proporcionais ao Tempo Decorrido (T):
- Até 3 anos: 0%
- Mais de 3 até 4 anos: 8%
- Mais de 4 até 5 anos: 16%
- Mais de 5 até 6 anos: 24%
- Mais de 6 até 7 anos: 32%
- Mais de 7 até 8 anos: 40%
- Mais de 8 até 9 anos: 48%
- Mais de 9 até 10 anos: 56%
- Mais de 10 até 11 anos: 62%
- Mais de 11 até 12 anos: 70%
- Mais de 12 até 13 anos: 78%
- Mais de 13 até 14 anos: 86%
- Mais de 14 até 15 anos: 94%
- Mais de 15 anos: 100%
Dessa forma, se a venda ocorrer até 3 anos após a atualização, a diferença não poderá ser usada no cálculo do ganho de capital. A partir desse ponto, o aproveitamento do DTA será gradativo, atingindo sua totalidade após 15 anos, conforme estabelecido no artigo 8º da Lei 14.973/2024.
Portanto, essa opção é recomendada para contribuintes que planejam vender os imóveis no médio ou longo prazo, permitindo economia de impostos.
A Receita Federal aconselha os contribuintes a considerarem cuidadosamente essa decisão, que é irreversível.