Nos últimos meses o mercado imobiliário apresentou um resultado abaixo das expectativas como efeito da crise política e econômica pela qual passa o país. Como consequência natural desses resultados, os investimentos na construção civil foram minando para outros setores, impactando diretamente o fluxo de caixa das empresas do ramo. Como já ocorrido outras vezes, construtoras sem capital, são obrigadas a interrupção das atividades comerciais e, com isso, ao descumprimento dos contratos celebrados com seus consumidores, sem ressarcir os prejuízos causados. No entanto, é preciso frisar que nem tudo estará perdido caso ocorra á hipótese de a construtora falir antes de realizar a entrega das chaves do imóvel. Isso porque, o adquirente de um imóvel na planta possui um sistema de proteção legal que mitiga esses riscos do negócio, qual seja: a Lei de Incorporações Imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor. Podendo o adquirente de um imóvel na planta optar entre os caminhos oferecidos por essas leis caso essa hipótese se torne realidade.

Nesse sentido, a Lei de Incorporações (Lei n° 4.591/64) possui mecanismos que permitem aos adquirentes de unidades imobiliárias em construção maior gerência sobre a execução da obra e, em determinados casos, permite até mesmo destituir o incorporador, que é o responsável pelo desenvolvimento do empreendimento. Com essa finalidade, por exemplo, podemos citar o artigo 50 da Lei de Incorporações que, sob o escopo de possibilitar o efetivo exercício de fiscalização e, em sendo o caso, da administração da obra pelos adquirentes, prevê a instituição da figura da comissão de representantes de adquirentes de unidades imobiliárias.

A comissão de representantes possui o importante papel de acompanhar a execução do contrato de incorporação e construção, sendo o instrumento de que os adquirentes dispõem para fiscalizar a arrecadação das contribuições e a aplicação dos recursos na construção do empreendimento, podendo adotar as medidas que julgar necessárias para a conclusão do empreendimento e outorga das escrituras dos imóveis.

A possibilidade de destituição do incorporador e a assunção da obra pelos adquirentes de imóveis na planta, por sua vez, encontra-se regulada pelo inciso VI do artigo 43 e pelos parágrafos 2° e 1° do artigo 31-F da citada lei. O inciso VI do artigo 43 da Lei de Incorporações estipula que, se o incorporador paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias sem justa causa, ou retardar excessivamente o andamento das obras, os adquirentes de unidades imobiliárias poderão promover sua notificação judicial para que dê seguimento às obras. Caso não seja atendida a notificação judicial pelo incorporador, será facultado aos adquirentes optarem pela sua destituição, decidindo em assembleia geral sobre o prosseguimento da obra por conta própria ou não. Os parágrafos 2° e 1° do artigo 31-F da citada lei, a seu tempo, trazem a possibilidade de prosseguimento das obras do empreendimento pelos adquirentes das unidades imobiliárias diante da insolvência ou falência do incorporador. Com base nesses fundamentos legais é que muitos empreendimentos inacabados tiveram suas obras assumidas e concluídas pelos próprios adquirentes das unidades imobiliárias dos empreendimentos.

A opção por prosseguir com a obra até a conclusão do empreendimento deverá levar em consideração uma série de fatores, tais como: o estágio atual da obra, o custo estimado para a conclusão do empreendimento e a propriedade do terreno do empreendimento. Esses fatores deverão ser analisados pelos adquirentes das unidades do empreendimento e especialistas da área imobiliária, que irão pontuar sobre a viabilidade da retomada das obras. No que diz respeito à hipótese de os adquirentes das unidades imobiliárias decidirem em assembleia pelo não prosseguimento da obra, alternativa existente é a de buscarem indenizações pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato celebrado, na forma do sistema de proteção ao consumidor, pleiteando judicialmente o ressarcimento pelos valores pagos e pela compensação pelos danos ocasionados. Nesse caso, ao optarem pelo caminho do ressarcimento dos valores pagos e pela compensação dos danos sofridos com a interveniência do Poder Judiciário, deverão ter em mente que, em virtude da falência, mesmo sendo a construtora, ou, a incorporadora, condenada pelo Poder Judiciário, a restituição dos valores pagos na aquisição do imóvel, não há garantia de que serão indenizados. Portanto, se a construtora decretar falência antes da conclusão das obras do empreendimento os adquirentes poderão optar entre a assunção das obras do empreendimento, ou, pela compensação dos danos sofridos em decorrência do descumprimento do contrato perante o Poder Judiciário. Analisando, caso a caso, os prós e os contras da questão.

É de se concluir, por fim, que o adquirente de um imóvel na planta não está abandonado a própria sorte, dispondo de meios legais para agir e mitigar o prejuízo nas hipóteses de paralisação, atraso injustificado das obras do empreendimento, escassez de recursos financeiros ou falência do incorporador.