Contrato de Aluguel – O que você precisa saber.

Veja as principais peculiaridades dos contratos residenciais, não residenciais (comerciais) e temporada.

 

Contrato de aluguel é questão que comumente atinge ambas as partes, locador e locatário, a locação, regrada ela Lei 8245/91, ainda é alvo de muitas dúvidas e leva diversas demandas ao Judiciário.  É importante que um advogado especializado o redija, amparando todas as questões que podem advir da locação, tais como:

 

  • – Conservação e reparos do imóvel;
  • – Utilização;
  • – Tempo do contrato de aluguel;
  • – Valores;
  • – Periodicidade do reajuste.

Dentre muitas outras questões.

Prever também uma garantia, para que caso não ocorra o pagamento, o contrato de aluguel possa ser cumprido até a realização do despejo do locatário do imóvel, que se dá por meio de ação de despejo.

 

Quando se fala em locação imobiliária, temos normalmente três tipos de contrato de aluguel:

  • locação comercial;
  • Locação residencial;
  • locação por temporada.

Cada um com suas peculiaridades, que vão desde o tempo do contrato de aluguel e garantias, até a forma de pagamento dos aluguéis.

LOCAÇÃO COMERCIAL:

Locação comercial ou Não Residencial, regida pelos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato.

 

Finalidade para desempenho de uma atividade comercial, que o locatário detém o direito de renovar o contrato por igual prazo.  O locatário deve propor ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.  O contrato precisa que seja de pelo menos de 05 anos e que exerça a mesma atividade comercial no local por no mínimo de 03 anos.

 

Após o término dos 10 anos de contrato se o locatário atender os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, terá preferência pela renovação do contrato, mas sua vontade não é imperativa, artigo 72 da Lei do Inquilinato.

 

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Assim, estando o locatário inadimplente, não tendo atendido a proposta de renovação do locador que espelhe a real valorização do imóvel, ou ainda, não possa cobrir proposta comprovada de terceiro, não poderá propor renovatória, ou ainda que proponha, a mesma estará fadada ao fracasso.

Certamente um dos pontos mais controversos nas eternas batalhas locador x locatário, o ponto comercial, sempre presente nos contratos dessa natureza deve estar previsto no contrato caso já exista na época da locação.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL:

Importante que seja feito por um advogado ou pela imobiliária, administradora.

O tempo do contrato geralmente é de 30 meses mas não obrigatoriamente, assim como o comercial deva ter no mínimo 05 anos. Deve ter prazo mínimo de 01 ano.

artigo 3.º da Lei do inquilinato, não há prazos determinados, podendo ser ajustado entre as partes.

 

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  • 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir se  á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
  • 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

 

E ainda que o Locador permita que o Locatário fique fazendo com que o contrato se torne por tempo indeterminado, basta apenas que conceda prazo de 30 dias para desocupação, conforme o § 2.º do artigo acima.

Uma alternativa bastante viável em contratos de 30 meses para locação residencial é estipular um prazo mínimo, normalmente 01 ano, para que o contrato de aluguel possa ser rescindido de comum acordo, sem ônus para as partes.

Entretanto, isso só pode ocorrer de comum acordo entre as partes.

LOCAÇÃO POR TEMPORADA:

A locação por temporada, disposta no artigo 48 ao 50 da Lei do Inquilinato, e se destina a locação, à residência temporária do Locatário, seja por motivo de estudo, trabalho, lazer etc. Tem período máximo de 90 dias.

 

Conforme o artigo 49 da Lei do Inquilinato, aqui pode ser exigida de uma só vez e antecipadamente a garantia, como os alugueres.

Todavia, de essa locação se postergar por mais de 30 dias, sem qualquer oposição do locador, ela se tornará uma locação residencial por tempo indeterminado, não podendo mais ser exigido o aluguel antecipado.

Se o imóvel estiver mobiliado, obrigatoriamente, o contrato de aluguel deverá conter rol de todos os utensílios e bens que guarnecem o imóvel.

Fazer constar tanto nos contratos residencial, comercial e não residencial e por temporada, a responsabilidade pelos pagamentos do condomínio, IPTU, seguro, prejuízos causados, garantia da locação por um fiador, depósito caução, seguro fiança, atrasos e medidas legais para despejo se persistir o inadimplemento, cujo fiador será responsável também pela reparação do imóvel até a entrega das chaves.

CUIDADOS AO LOCAR SEU IMÓVEL:

Independente da locação a ser realizada, comercial, residencial ou de temporada, alguns cuidados prévios são sempre necessários:

  1. Garantia é essencial, sendo sempre preferível fiança ou seguro fiança, sendo que na primeira o fiador deve ter mais de um imóvel, o mesmo estar livre de qualquer embaraço financeiro e judicial, além de seu cônjuge também participar do contrato de aluguel;

 

  1. Não utilize modelos de contrato da internet.

Cada locação tem suas peculiaridades e antes de elaborar um contrato, além de identificar o tipo de locação é preciso realizar pesquisa minuciosa do locatário, para que o contrato de aluguel seja o mais abrangente e específico possível para todos os problemas que podem advir da locação;

 

  1. Sempre notifique o locatário da inadimplência ou qualquer descumprimento do contrato.A mesma regra vale para o locador que deve ser notificado também, sempre por escrito de qualquer problema estrutural, invasão, turbação ou ordem do poder público;

 

Seguindo essas regras temos certeza de que sua locação será o mais isenta de problemas possível.

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